32歳、東京で建売6,290万円を買いました。初期費用と月々の内訳を全部公開

こんにちは、とっぽです。

タイトルの通りなんですが、東京で建売住宅を買いました。契約したのはつい最近で、まだ引き渡し前です。この記事では、物件価格や初期費用、月々の支払いといった生々しい数字を全部公開しつつ、「このまま賃貸を続けていた場合」との支出比較もしてみます。投資ブログなので、家計・資産形成の視点から振り返ってみたいと思います。

賃貸4年半、ずっと戸建てを探していた

結婚してからずっと、65平米の賃貸マンションに住んでいました。家賃13.8万円、駐車場1.5万円で合計15.3万円/月。もう4年半になります。

更新のたびに多少の値上げはありましたが、大家さんの意向なのか、毎年じわっとしか上がらず「ありがたいな」と感じながら住んでいました。正直、このままずっと賃貸でもいいかなと思う瞬間もあったくらいです。

それでも戸建てはずっと探していました。理由はシンプルで、子どもが生まれてから65平米だと手狭に感じる場面が増えたからです。ただ、引っ越し候補地を探すたびにネックになったのが保育園問題でした。いい物件が見つかっても、その地域の保育園に空きがないというケースが多く、なかなか「これだ」という物件に出会えませんでした。

もうひとつ理由がありました。うちは共働きで、二人ともリモートワークの日が多いんです。今の65平米だと仕事スペースの余裕がなく、正直「このままだと二人目は考えにくいな」と感じる場面が増えていました（二人目を作るかどうかは、まさに今検討中です）。

そんな中、最近ようやく条件に合う物件が見つかり、勢いで契約に踏み切りました。

物件価格6,290万円、広さは65平米→100平米に

注文住宅も検討はしましたが、東京で土地から探して建てるとなると価格的に手が出せず、最終的には建売住宅に絞って探しました。

正直な感想としては「高いな」の一言です。ただ広さは賃貸の1.5倍になるので、その分の対価と考えれば納得はしています。

この物件、問い合わせが多い人気物件だったこともあり、価格交渉はほぼできませんでした。先方の希望価格でそのまま契約というかたちです。買いたい人が他にもいる状況では、買い手側の交渉力はかなり弱くなるということを実感しました。

初期費用の内訳

契約時にまず契約金として100万円を支払いました。これは最終的に頭金に充当されます。そして住宅ローン開始時に、さらに900万円を頭金として投入する予定です。合わせて頭金は1,000万円になります。

実はここ、夫婦で意見が分かれたポイントでした。私としては投資に回す資金を確保したかったので、できるだけ頭金を抑えてフルローンに近い形にしたかったんです。ただ妻は「株価って下がることもあるよね？」というリスク回避の考えが強く、頭金を厚めにすることで決着しました。「そうだね」としか言えませんでした。

頭金以外にかかった諸費用は次の通りです。

これだけで諸費用は400万円強になります。物件価格以外にこれだけかかると聞いてはいましたが、実際に見積もりが並ぶとなかなかのボリュームです。

エアコンは最終的に66万円ほどに

建売なのでエアコンはついておらず、4部屋分を新規で購入しました。当初の見積もりは1台20万円×4台で80万円でしたが、機種や台数を相談しながら交渉した結果、本体価格は最終的に66万円ほどに収まりました（工事費は別途）。ネット通販のほうが本体価格は安く済んだ可能性もありますが、性能や機種選びについて詳しく説明を受けたかったので、今回はノジマの店舗で契約しました。保証も厚いしね。

月々の支払いと固定資産税

住宅ローンの返済額は月々16.8万円です。現在の家賃＋駐車場が15.3万円なので、月1.5万円の増加になります。「思ったより増えなかった」というのが正直な感想ですが、これは頭金を1,000万円入れたからこその金額でもあります。

加えて、固定資産税が年間約15万円かかります。賃貸のときは意識したことがなかった支出なので、これは完全にプラスの負担です。

一方で、住宅ローン控除により最初の13年間は年20〜30万円ほど還付される見込みです。この恩恵は大きいのですが、14年目以降はこの控除がなくなるため、その時点で実質的な負担感は増えることになります。ここは長期の家計シミュレーションをするうえで見落とせないポイントだと思っています。

賃貸を続けた場合と、購入した場合の支出比較

ここからが本題です。このまま賃貸を続けていた場合と、今回購入した場合とで、35年間の累計支出がどう変わるかを比較してみます。前提条件は次の通りです。

• 賃貸：家賃15.3万円/月を継続、2年ごとに更新料（家賃1ヶ月分）が発生すると仮定
• 購入：初年度に頭金1,000万円＋諸費用・エアコン代など約488万円を計上、以降は月々16.8万円のローン返済＋固定資産税年15万円、住宅ローン控除で最初の13年間は年25万円（20〜30万円の中間）を差し引き

ちなみにこの表はあくまで暫定の試算です。賃貸側も家賃が値上がりすることもあれば、途中でもっと安い物件に引っ越すという選択肢もあります。実際の支出パターンは人によっていくらでも変わるので、大きな目安として見てもらえればと思います。

数字だけ見ると、35年間で購入側が2,000万円ほど多く支出している計算になります。ただし、これはあくまで「住み続けて売却しない」前提の話です。

実際には持ち家は資産として残るので、将来売却すればまとまった金額が戻ってくる可能性があります。最終的にどちらが得かは、この物件を将来いくらで売却できるかに大きく左右されます。今回は人気物件で価格交渉すらできなかったくらいなので、将来的にも一定の需要が見込めるエリアだとは思っていますが、35年後の不動産価格を正確に読むことは誰にもできません。値上がりする可能性もあれば、大きく値下がりする可能性もあります。結局のところ、資産価値が残りやすい土地を買えれば購入はプラスに、価値が下がりやすい土地なら購入はマイナスに振れやすいという、シンプルな話でもあります。

お金だけでは測れない部分もある

この比較はあくまで支出だけの話で、暮らし方の価値観の違いも無視できないと思っています。賃貸なら転勤や近隣トラブル、家族構成の変化があってもわりと身軽に引っ越せます。一方で持ち家は身動きが取りにくくなる代わりに、広い家に長く住めるという安心感があります。「いつでも引っ越せる自由」を取るか「広さと安定」を取るかは、支出額だけでは決められない部分です。

極端な話、「差額の2,000万円を払ってでも、広い家に住んでQOLを上げたほうがいいんじゃないか」という考え方もできます。支出の差はあくまで数字上の話で、日々の暮らしやすさまで含めて考えると、どちらが正解かは人によって変わってくるはずです。

もうひとつ見落としがちなのが、設備故障時の負担です。賃貸なら、エアコンや給湯器が壊れても基本的には大家さんの負担で直してもらえます。持ち家になると、これらはすべて自己負担です。今回エアコン4台で66万円かかったのも、まさにこの「自己負担」の一例です。今後も給湯器やその他設備の故障は、修理費・交換費として家計に乗ってくることになります。

まとめ

今回の住宅購入をまとめると、物件価格6,290万円、頭金1,000万円、諸費用約412万円、エアコン代約66万円、月々のローン返済は16.8万円で固定資産税が年15万円、住宅ローン控除で最初の13年間は年20〜30万円ほど還付が見込める、という内容でした。

35年間の単純な累計支出だけを比べると賃貸のほうが安く済む計算になりますが、これは売却時の資産価値をゼロとした場合の話です。実際には持ち家として資産が残る分、将来の売却価格次第で結果は大きく変わってきます。それに、支出額だけでなく「広さ」や「安心感」、逆に「身軽さ」といった暮らし方の価値観も含めて選ぶものだと、今回の経験を通じて改めて感じました。

引き渡しはまだ先ですが、実際に住み始めたら家計への影響もあらためて記事にしていくつもりです。